میزان رضایت مندی شما از عملکرد شورای چهارم شهر لار چقدر است؟

نتایج

Loading ... Loading ...

انتشار در2 جولای 2020 ساعت 12:10 ب.ظ سرویس:برگزیده ها, شهر و شهروند 9 دیدگاه 693 بازدید

نگاهی به سیاست­ های مدیریت شهری لار در پاسخ به تقاضای زمین و مسکن

#گفتگوهای_شهرسازانه (۱)

نگاهی به سیاست­های مدیریت شهری لار در پاسخ به تقاضای زمین و مسکن

بهروز بی‌غرض*: آنچه در ادامه می آید، حاصل جلسات مجازی و حضوری با دانشجویانم در رشته ی مهندسی شهرسازی مجتمع آموزش عالی لارستان است. ما در این گفتگو ها، مسائل شهرسازی لار را از نگاه خود مورد بررسی قرار می دهیم. گفتگوی نخست، با محوریت زمین و مسکن و الحاق اراضی جدید به محدوده قانونی شهر، بعنوان یکی از دو راه حل عمده ی مدیریت شهری لار در پاسخگویی به تقاضای روزافزون زمین و مسکن و میزان کارایی و اثر بخشی این تصمیمات، صورت گرفته است. امید است  ارائه ی این بحث ها به جامعه حرفه ای و مسئولان، شکل گیری بحث های بیشتری را دامن زند و تصمیمات آتی مدیریت شهری لار را به مسیری صحیح تر هدایت سازد.

***

 شهرها چرا و چگونه کمربندهای خود را می بلعند؟!

اراضی جدید، با افزوده شدن به محدوده قانونی شهرها هم ارزش افزوده ای را برای مالکان به وجود می آورند و هم منابع مالیی را برای شهرداری ها (بر مبنای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها و تبصره ۴ قانون تعیین وضعیت املاک ..) فراهم می آورند، این موارد، گسترش محدوده خدماتی شهر را به امری هوسناک برای شهرداری ها و البته بوجود آورنده رانت برای اشخاص حقیقی (مالکان آن اراضی) تبدیل می کند؛ در سال های اخیر، الحاق اراضی گوناگون به محدوده قانونی شهر لار و ایجاد شهرک هایی همچون شهرک امام رضا (ع)، محمد رسول الله (ص) و.. در حالی صورت گرفته است که طرح های مسکن اجتماعی نیز با شتابی مطلوب از سوی دولت ها دنبال گردیده اند. اقشار کم توان به این شهرک ها و مساکن اجتماعی پناه آورده اند و از سکونت در محدوده مرکزی باز مانده‌اند، بسیاری از اراضی این شهرک هانیز مورد ساختمان قرار نگرفته و با آنهمه، به نظر می رسد تقاضاهایی جهت افزایش محدوده قانونی و الحاق اراضی جدید به شهر لار همچنان مدیریت شهری را متوجه خود ساخته است.

 چرا در شرایط فعلی، نباید حتی یک سانتی متر مربع به محدوده قانونی شهر اضافه شود؟

دلیل روشن است، قیمت این زمین ها به محض افزوده شدن به محدوده قانونی، چند برابر می شود، بالا بودن قیمت اراضی بیش از آنکه معلول کمبود زمین های شهری باشد، معلول عوامل دیگری است و اگر گمان کنیم گرانی زمین و مسکن با اضافه شدن اراضی جدید به محدوده قانونی تعدیل می شود، به خطا رفته ایم. تا زمانی که نظام مالیات قوی وجود نداشته باشد، قیمت زمین و مسکن در دست دلالان است و سوداگری زمین، اجتناب ناپذیر به نظر می رسد. به این ترتیب مدیریت شهری در دور باطلی گرفتار می آید؛ چراکه پاسخگویی به تقاضای مسکن را جز از طریق افزودن زمین های جدید به شهر ممکن نمی بیند و اما با هر بار افزودن اراضی جدید به محدوده قانونی، رشد پراکنده و گسسته­ی شهر نیز تشدید می شود و نیاز متقاضیان حقیقی به زمین و مسکن نیز به دلیل جهش ناگهانی قیمت این اراضی (به دلیل افزوده شدن به محدوده قانونی شهر) پاسخ گفته نمی شود. در این میان، به نظر می رسد دلالان و مالکان عمده اراضیِ تازه افزوده شده به شهر، تنها برندگان این دورِ باطلند (و شهرداری و شورا با پی گیری افزوده شدن اراضی جدید به محدوده قانونی شهر، تنها در جهت منافع این افراد گام برداشته و آب در آسیاب دلالان و مالکان این اراضی می ریزند).

مسئله سوداگری زمین و راه های مقابله با آن، همواره یکی از دغدغه های نهضت های شهرسازی و مدیران شهری، بوده است. این عامل، بعنوان یکی از موانع تحقق پذیری و اجرایی شدن طرح ها در طول تاریخ شهر و شهرسازی وجود داشته است. از شهرستیزان روس که در فردای انقلاب بلشویکی، مالکیت خصوصی بر اراضی را نفی کردند تا آرای هنری جورج آمریکایی و پیروانش که مالکیت خصوصی بر عرصه های شهری را عاملی محدود کننده بر سرراهِ پیشبرد موفقیت آمیز طرح های شهری دانستند؛ شرق و غرب سوداگری زمین را بعنوان یک “فوقِ مسئله”، همواره بر سر راه خود دیده اند و راه حل های گوناگونی را ارائه داده اند.

در ادامه، بار دیگر فرآیند افزوده شدن اراضی جدید به شهر را مرور می کنیم؛ باید مد نظر داشت دلیل اولیه این افزایش زمین در نظر شهرداری و شورا، تامین تقاضای زمین و مسکن است. شهرداری در ازای افزوده شدن این اراضی به محدوده قانونی، اگرچه در ابتدا بخشی از این اراضی را می گیرد(و به خیال خام ما درآمد زیادی به دست می آورد)، اما در نهایت برای خدمات دهی به این اراضی می بایست چندین برابر هزینه کند. از دیگر سو، افزایش چندبرابری قیمت زمین های تازه افزوده به شهر، امکان بهره مندی از این زمین ها را برای اقشار نیازمند و زوج های جوان سلب می کند(قشری که به ظاهر، هدف اولیه ی این فرایند بوده اند و از اساس، افزوده شدن اراضی جدید به محدوده قانونی شهر به بهانه ی تامین نیازهای آنان صورت گرفته است) و زمین، به ابزاری برای معامله و کسب سود، در دست دلالان بدل می‌شود.

نکته دیگر آنکه به دلیل گسترش پراکنده شهر، هزینه هایی غیر مستقیم از جمله سوخت مصرفی وسیله نقلیه اشخاصی که در اراضی پیرامون ساکن اند و به دلیل نبود خدمات شهری برای کوچک ترین خرید و یا رسیدن به محل کار، می باید خود را به شهر برسانند، بر دوش شهروندان تحمیل شده و محیط زیست نیز آلوده می شود.

امروزه دلایل بسیاری در نکوهش رشد پراکنده ی شهری و تشویق توسعه درونزا و رشد هوشمند، از سوی اندیشمندان حوزه شهرسازی ارائه گردیده است که در حوصله ی این نوشتار نیست اما پرسش آنجاست که تحقق این آرمان های علمی و نظریات دانشگاهی در شرایط فعلی و با وجود محدودیت های منابع مالی شهرداری ها و عدم توانایی افراد در تهیه زمین، چگونه ممکن است؟

 پاسخی محلی به مسئله ای ملی؛ گذار از سیاست های تشویقی مناسبتی به سیاست های تشویقی هدفمند

چنانکه گفته شد ساخت اراضی درون محدوده قانونی، می بایست در اولویت قرارگیرد. اراضی رها شده در محدوده قانونی شهر می باید مورد ساخت و ساز قرارگیرد نه آنکه زمین های جدیدی به محدوده قانونی شهر افزوده شود. اما چگونه می توان مالکان این اراضی را به ساخت و ساز تشویق کرد؟

از آنجا که مدیریت در سطح محلی(شهرداری و شورای شهر)، توانایی و اختیار لازم را جهت مالیات بستن بر خانه های خالی و یا اجبار مالکان برای ایجاد بنا و عرضه ی مسکن ندارد، یکی از چالش های فراروی مدیریت شهری، روبرو شدن و پاسخ گفتن به مسائلی است که از اخیتار کافی و قانونی برای مقابله با آن بی بهره بوده و در سطح ملی مطرح اند. دولت های گوناگونی در مواجهه با مسئله ی کمبود اراضی شهری و مسکن، شعارهایی نظیر “مالیات بستن بر خانه های خالی[۱] و یا اراضی بازمانده از توسعه در درون شهر” را سر داده اند، با آنهمه تا کنون، توفیق چندانی حاصل نشده و مالکان خانه های خالی و یا اراضی بایر درون شهر، بدون انجام هیچگونه اقدامی، از افزایش قیمت املاک و اراضی خود بهره می برند. در چنین شرایطی مالکان این اراضی، انگیزه ی چندانی برای ساخت و ساز نداشته و در واقع تنها کار این قشر، صبر کردن(و کاری نکردن!) است، سوی دیگر این معامله اما کارمندان، کارگران و کسانی هستند که سالها در آرزوی خانه دار شدن بوده و هرچه کار می­کنند توانایی خرید و بهره مندی از اراضی تحت مالکیت گروه اول را نخواهند داشت. از دیگر سو چنانکه گفته شد، کاری را که دولت ها از انجام آن عاجز بوده اند(اخذ مالیات از خانه های خالی)، نمی توان از مدیریت در سطح محلی(شهرداری و شورا) توقع داشت.

اما به راستی مدیریت شهری در سطح محلی(شورا و شهرداری) چگونه می تواند مالکان اراضی بازمانده از توسعه در محدوده قانونی شهر را به ساخت و ساز و عرضه مسکن وادار سازد؟ به نظر می رسد یکی از راه های تحقق این هدف، در دستور کار قراردادن سیاست های تشویقی از جمله افزایش تراکم و تخفیف در عوارض و پروانه است.

ممکن است گفته شود حتی در صورت موفق شدن سیاست­های تشویقی و رونق گرفتن ساخت و ساز در این اراضی، به دلیل گران بودن اراضی واقع در محدوده قانونیِ شهر، امکان بهره مندی جوانان و اقشار کمتر برخوردار از این واحدهای مسکونیِ تازه ساز وجود ندارد.

پاسخ به این پرسش، تغییر در ضوابط شهرسازی به منظور افزایش واحدهای مسکونی ریز دانه در محدوده ی قانونی شهر است. تشویق مالکان و سازندگان به طراحی واحدهای ریزدانه در طبقات، شکل گیری طیف تنوعی از واحدهای مسکونی را ممکن ساخته و در ادامه امکان اختلاط اجتماعی را نیز فراهم می آورد. به این ترتیب، امکان سکونت افراد با سطح درآمدی گوناگون در یک ساختمان و در سطح محلات مرکز شهر فراهم آمده و از پدیده ی جدایی گزینی اجتماعی (social segregation) و تجمع [و یا شاید تبعید!] قشر کمتر برخوردار در بخش های مشخصی از شهر جلوگیری به عمل می آید. توضیح آنکه در شرایط فعلی، سیاست های تشویقی شهرداری، محدود به مناسبت هاست و شهرداری همه ساله به مناسبت دهه ی فجر تخفیفاتی را به تمامی سازندگان و کسانی که قصد ایجاد بنا دارند، اعطا می نماید. نوشتار حاضر اما بر هدفمند نمودن این سیاست های تشویقی تاکید نهاده، و ضرورت اختصاص یافتن تخفیفات، به مالکانی را مطرح می سازد که از ضوابط شهرسازی و سیاست های ساخت و ساز ذکر شده پیروی می کنند.

لذا با اتخاذ سیاست های تشویقی برای املاک واقع در محدوده قانونی شهر، مالکانِ اراضی بازمانده از توسعه، به ساخت بناهایی تشویق می شوند که در طبقات خود، واحدهایی با مساحت های گوناگون(برای نمونه، طبقه ی اول، تک واحدی (سه خوابه)، طبقات میانی دو واحدی (دو خوابه) و طبقه ی آخر چند واحد آپارتمان نقلی و تک خوابه) را عرضه می دارند. نتیجه ی این فرایند، شکل گیریِ محلاتی با اختلاط اجتماعی و عرضه ی مساکنی است که با مرکزیت خدماتی شهر فاصله چندانی نداشته و در عین حال، به دلیل مساحت کمتر و کوچک سازی، خانوارهایی با سطوح درآمدی گوناگون را در خود جای داده اند.

پر واضح است که طرح اینچنینیِ راه حل فوق، خام دستانه می نماید و پیشنهاد دقیق ترِ تغییرات مزبور نیازمند صرف وقت و حضور کارشناسان گوناگون است و مجموعه مدیریت شهری (شهرداری و شورا) می بایست در هماهنگی با اداره کل راه و شهرسازی و با دعوت از متخصصین و اعضای نظام مهندسی، اقدام به تشکیل کارگروهی تخصصی نموده و طی جلساتی، نسبت به پیشنهاد تغییراتی در ضوابط ساخت و ساز طرح تفصیلی اقدام نمایند. تغییراتی که با ارائه ی ابعاد بهینه ی واحدهای مسکونی، علاوه بر ایجاد واحدهای مورد استقبال مصرف کنندگان، تعادلی را میانِ صرفه ی اقتصادی سازندگان و درآمدهای ناشی از عوارضِ شهرداری برقرار سازد. معادله ای که شهروندان، سازندگان و شهرداری، بجای «دلالان» و مالکان عمده، برنده ی آن خواهند بود. به این ترتیب، با رونق ساخت و ساز، کار کردن، بجای صبر کردن و “خلق سود، از هیچ” که شگرد دلالان است، ارزش خود را باز می یابد و گام هایی مثبت در جهت تحقق عدالت فضایی در شهر، برداشته خواهد شد.

از دیگر سو، نباید ظرفیت های بافت تاریخی لار و شهر قدیم را در پاسخگویی به این تقاضا نادیده گرفت. امروزه قیمت اراضی شهر تاریخی لار، افزایش چندانی را تجربه نکرده اند و یکی از دلایل عمده این امر، عدم تمایل شهروندان به سکونت در این بافت ها است. ظرفیت های بافت تاریخی در پاسخگویی به نیاز مسکن، ریشه یابی عدم تمایل شهروندان به سکونت در بافت تاریخی و همچنین سیاست های عمومیِ تشویق شهروندان به سکونت در این بافت ها، موضوع گفتگوی دیگری است که در آینده، در اختیار شهروندان و متخصصان قرار می گیرد.

*کارشناس ارشد طراحی شهری و مدرس دانشگاه

از این نویسنده بخوانید:

خیابان، فضایی برای «عبور» یا مکانی برای «حضور»؟

دوچرخ خوب، چارچرخ بد!

[۱] آخرین نمونه ی این تلاش ها، اظهارات وزیر راه و شهرسازی دولت دوازدهم، محمد سلامی مبنی بر عزم دولت در خصوص مالیات گرفتن از خانه های خالی از تابستان آینده است.


9 نظر

  1. شهر سوخته گفت:

    3

    0

    سلام بهروز
    امیدوارم مطلب نسبتا طولانی شما رو حداقل مدیران شهری بخوانند که نمی خوانند
    و البته در بستر قانونی و اختیارات حل مسله بسیار دشوار می شود آنجا که هم می شود انعطاف هایی داشت خلاقیت و درک ضرورت می طلبد که در مجموعه فعلی نمی بینم .
    مانا باشی

  2. ناشناس گفت:

    0

    0

    باید دید چه کسانی ذی نفع هستند، وگرنه اینهمه زمین اطراف شهر هست چرا فقط بعضی از زمین ها وارد محدوده میشود؟؟؟

  3. شهروند گفت:

    0

    0

    طرحی که در آن شهروندان بحای دلالان نفع می‌برند
    متاسفانه سیاست‌ها همیشه به سود خواص سرمایه دار بوده و کسی به فکر بقیه مردم نیست

  4. امید گفت:

    0

    0

    درود بر شما مهندس .

  5. ناشناس گفت:

    0

    0

    کافیه مدیران عزیز قدری راجع‌به پیامدهای گسترش بی‌رویهٔ شهرها مطالعه کنند تا به عمق فاجعهٔ ناشی از اتخاذ چنین تصمیمی پی ببرند…

  6. ایراهستان گفت:

    2

    0

    سلام بهروز جان
    همونطور که در جریان هستی مکانیسم بازار خرید و فروش زمین در ایران بصورت اقتصاد کلاسیک (آدام اسمیت) اداره میشه. یعنی با توجه به عرضه و تقاضای فروش زمین ، همه منتظر می مونن که بازار به یک تعادل و قیمت ثابت برسه و این مشکل فقط برای لار نیست. اما باید توجه داشت که تصمیمات بخش خصوصی گاه ممکنه منجر به نتایج غیرکارا در ارزنده نبودن قیمت زمین بشه.
    خوب چه باید کرد؟ آیا وقت این نشده که برای مهار افسار گسیختگی قیمت زمین کاری بکنیم؟
    این دغدغه مدت هاست که از جاهای مختلف به گوش میرسه پس چرا پیشنهادات و راهکارها به مرحله عمل نمیرسه؟
    خوب معلومه چون طبق ماده ۱۰۱ شهرداری ها ، بزرگترین منبع درآمدی شهرداری ها همراه با بالا رفتن قیمت زمین ، قطعا افزایش پیدا میکنه و هیچ مدیری تیشه به ریشه درآمدی خودش نمیزنه…
    به نظر میاد در درجه اول باید شهرداری به سمت درآمدهای پایدار با هدف اشتغال زایی رو بیاره و خودشو در طرح های تجاری و صنعتی و ساخت و ساز و یا در صنایع مادر شریک کنه و نیاز به درآمد از طریق ماده ۱۰۱ رو محدود کنه و در درجه دوم شهرداری می تونه با همکاری نهاد های مختلف جهت رفع مشکل شهروندان فاقد منزل مسکونی طرحی رو ارائه بده و با شناسایی و محدود کردن در تحویل واحد های مسکونی ارزان (که بعد ها به دست دلالان نیفته) قیمتهاروکنترل کنه. جهت اطلاع شهرداری خور اقداماتی در این جهت شروع کرده…
    در ضمن به نظر میاد یکی از دلیل های بالا رفتن قیمت زمین ، دست به دست شدن زمین های رها شده در محدوده قانونی شهر به دست دلالان زمینه که با هدف ساخت و ساز نیست. گاها یک قطعه زمین درطول یک سال چندین بار به فروش میرسه و هر بار گرانتر میشه این چرخه فروش روی قیمت زمین های مجاور هم اثر میزاره . اینجاست که اقتصاد کینزی در حوزه فروش املاک باید شکل بگیره و با محدود کردن قانونی و سیاست‌گذاری فعال دولت در بخش عمومی و مالیات بستن های تساعدی به هر بار فروش قطعا میشه قیمت ها رو کنترل کرد. انشالله..

    محسن حسینی

    • همشهری گفت:

      0

      0

      مهندس جان این اقتصاد کینزی چیه؟ ضمانت اجرایی هم داره؟
      شهرداری خور چه کار کرده مگه؟

    • ایراهستان گفت:

      2

      0

      همشهری عزیز اقتصاد کینزی یک مبحث گسترده و پیچیده ست که در اینترنت میشه اطلاعات کافی رو جستجو بفرمایید اما در این مورد که عرض کردم دولت میتونه با توجه به قوانین تصویب شده مجلس برای تنطیم قیمت ها اقداماتی انجام بده و منتظر متعادل شدن بازار نمونه…
      در مورد ضمانت اجرایی تا جایی که بنده اطلاع دارم برای شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر در مجلس تصویب شده اما تا کنون به مرحله عمل نرسیده…
      ظاهرا شهرداری خور با همکاری بنیاد مسکن تلاش کرده قطعه زمینی رو وارد محدوده شهری کنه و با قیمت پایین و با اقساط بلند مدت به خانواده های فاقد ملک مسکونی تحویل بده

ارسال نظر

طراحی و توسعه توسط رضوان